交付前细部检查是指建设单位通过委托检查单位，以客户视角及国家标准为底线，对产品的功能、部品部件以及观感质量进行全面检查，将质量瑕疵消化于交付前。其主要目的是保障项目的工程质量和使用功能，降低户均报事率、提升交付品质、提高房屋交付成功率和客户满意度，为最终的交付做好充分准备，是项目至关重要的环节之一。具体目的包括以下几点：

1.1、 确保施工质量达标

1.1.1、 确保按照设计图纸、规范和合同要求完成施工，避免出现工程质量问题。

1.1.2、 重点检查施工中的细节，比如墙面平整度、门窗安装、管线布局等，以确保符合验收标准。

1.2、 发现和整改缺陷

1.2.1、 提前发现可能存在的施工缺陷或遗留问题，例如裂缝、不平整、渗漏或电气设备安装问题。

1.2.2、 提供充足时间对发现的问题进行整改，以免交付时出现纠纷或业主不满。

1.3、 保证功能性与安全性

1.3.1、 确保水、电、气、暖通、消防等设施设备的功能正常，避免隐患。

1.3.2、 检查公区和户内设施的安全性，如楼梯扶手的牢固性、玻璃的安全性等。

1.4、 提升客户满意度

1.4.1、 提高交付时的客户体验，减少业主在验房时提出的问题，增强客户对项目的信任和满意度。

1.4.2、 打造良好的品牌形象，促进后续项目的销售和口碑传播。

1.5、 便于交付后的维护

1.5.1、 在交付前明确问题归属，避免交付后因责任不清引发的纠纷。

1.5.2、 提供详尽的记录，为物业管理和售后服务提供支持。

2、 招标方式及周期

考察工作一般起始于集中交付前半年，在项目满足招标前置条件后即可启动招标，合同签订最迟不应晚于集中交付前5个月。

一般采用单项目零星采购方式。采购周期：应在5个日历天内完成。

若该项目指定的物业公司与建设单位隶属同一集团，可简化招投标流程，与物业公司直接签订合同，由物业公司负责交付前细部检查的全部工作。

也可以节约成本为目的，由公司全员出动，内部完成交付前细部检查的全部工作，但公司也应同时承担人力资源不足而造成的常规工作效率下降、检查结果不如专业公司细致等相应的责任。

3、 工期要求

一般在集中交付前5个月至集中交付前1个月。

4、 工作要点

4.1、 招标前置条件：

建筑单体、配套用房、室外景观均已完工。

4.2、 进场前置条件：

取得竣工验收备案表，达到销售合同约定的交付条件，且合同签订完成。

4.3、 招标要点内容：

4.3.1、 编制对应的招标文件，合同文件，组织招标相关工作。

4.3.2、 确认施工单位资格预审是否满足项目要求。

4.3.3、 确认详细的项目信息：包括项目名称、位置、总建筑面积、建筑高度、结构形式、交付形式 (毛坯、精装交付) 、功能用途 (住宅、商业综合体等) 。

4.3.4、 确认技术要求是否满足项目需求。

4.3.5、 确认是否清晰说明工期及预计的服务周期。

4.3.6、 确认是否有检查户均缺陷量的考核标准要求及违约条款。

4.3.7、 确认合同的付款方式。

4.3.8、 确认合同的计价基数为可售面积或户。

4.3.9、 合同计价方式：固定合同总价固定综合单价包干。

4.3.10、 确认招标流程是否符合制度要求。

4.3.11、 商务标分析的合理性和准确性

l 调研周边项目细部检查价格。

5、 工作职责与分工 ^△

5.1、 客户关系部：牵头完成细部检查单位的评估参与细部检查单位评标，签订细部检查合同；牵头成立细部检查小组协助细部检查样板房检查及整改标准的确定牵头召开细部检查启动会；督促项目推进细部检查工作的开展；对细部检查工作进行抽检；负责对细部检查单位运行过程评估；负责对细部检查单位工作成果评定对过程中发现的重大风险及时预警。

5.2、 项目管理部：协助完成细部检查单位的评估协助细部检查样板房检查及整改标准的确定；负责现场细部检查组织和落实施工单位整改，对项目发生的重大风险提供完善的解决方案；参与对细部检查单位工作成果评定。

5.3、 合约管理部：负责完成项目管理部细部检查单位的招标工作。负责因单位过程淘汰导致的空缺单位补齐。

5.4、 工程管理部：协助项目管理部完成细部检查单位的评估；负责细部检查样板房检查及整改标准的确定，参与对细部检查单位工作成果评定。

5.5、 细部检查单位：按照《毛坯房质量细部检查标准》及《精装房质量细部检查标准》查验，并跟踪销项。

5.6、 集团工程及酒店管理中心：对细部检查的过程进行监控和指导；负责重大质量问题整改方案的审核并督促落地；负责监督检查细部检查验收的真实性、客观性并判断交付质量风险。

5.7、 集团营销管理中心客户关系部：指导区域细部检查工作开展，抽查区域项目细部检查执行情况；对区域项目细部检查过程中发现的重大风险及时预警通报；定期对区域第三方细部检查检查单位引入、检查整改、备品备件落实情况进行通报。

6、 供应商考察关注重点

通过全面考察选择专业、可靠的单位执行细部检查工作，可以保障项目交付的质量与顺利推进，以下是考察单位时需要关注的关键要点：

6.1、 资质与专业能力

6.1.1、 资质证书：确认单位是否具备从事建筑质量检查的资质，比如工程质量检测资质、相关行业认证等。

6.1.2、 专业领域经验：了解其是否有民用建筑交付检查相关的实际工作经验，尤其是在类似项目 (如住宅、商业地产等) 的验收方面。

6.1.3、 人员资质：检查其团队成员是否拥有相关专业背景，如土建工程师、机电工程师、装饰工程师等，且是否持有相关职业资格证书。

6.2、 检查流程与方法

6.2.1、 标准化流程：该单位是否具备系统化、标准化的检查流程，并能根据项目主要特点制定定制化检查方案。

6.2.2、 检查工具与技术：考察其使用的检测工具和设备是否先进且适合，如激光水平仪、红外热成像仪、水压检测仪等。

6.2.3、 检查范围：确认其检查是否全面覆盖房屋结构、装饰装修、水电气暖等多个专业领域。

6.3、 工作经验与案例

6.3.1、 过往项目案例：审查其是否参与过类似项目的交付检查，并了解这些项目的验收效果和客户评价。

6.3.2、 复杂项目经验：评估其是否具备处理大规模或高标准项目的能力，特别是超高层建筑、复杂商业综合体等。

6.4、 服务质量

6.4.1、 报告质量：考察其检查报告的专业性、细致程度和可操作性，是否能为整改提供明确建议。

6.4.2、 响应速度：评估其在检查过程中对突发问题的响应能力，以及提交检查结果的效率。

6.4.3、 售后服务：确认是否提供后续支持服务，如整改复查或专项问题分析等。

6.5、 合规性与责任意识

6.5.1、 法律合规性：确认其是否严格按照相关建筑规范、质量验收标准和合同要求进行工作。

6.5.2、 责任分工：了解其在发现问题后的责任边界，避免责任归属不清。

6.6、 性价比

6.6.1、 性价比评估：综合考量其服务价格与专业能力、服务质量的匹配度。

6.7、 信誉与口碑

6.7.1、 行业口碑：通过同行或其他建设单位的反馈了解其在行业中的声誉。

6.7.2、 第三方评价：查阅公开评价或客户反馈，关注其在合作中的诚信和可靠性。

6.8、 灵活性与合作意愿

6.8.1、 个性化服务：是否愿意根据项目的特殊需求调整服务内容或重点检查区域。

6.8.2、 沟通协调：评估其团队的沟通能力和与建设单位、施工单位及物业管理团队的协作能力。

7、 技术要求关注重点 ^△

交付前细部检查单位的技术要求是确保项目交付质量的关键。以下是技术要求的重点内容：

7.1、 工作流程

7.1.1、 细部检查启动会

l 启动时间：交付前5个月。

l 主导部门：客户关系部。

l 参与部门：项目管理部、工程管理部、客户关系部、物业公司、检查单位、监理单位、施工单位等相关部门。

l 工作内容：客户关系部牵头召开细部检查启动会，明确细部检查实施方案、检查及整改计划、人员、物资以及相关规则等内容。

l 完成标准：启动会资料报送集团营运管理中心对接人、集团工程及酒店管理中心对接人及集团营销管理中心客户关系部交付组备案。

7.1.2 细部检查过程 (查改验) 。

l 启动时间：交付前5个月至预交付。

l 主导部门：项目管理部。

l 参与部门：客户关系部、工程管理部、检查单位，施工单位等相关部门。

l 工作内容：

n 实测实量查验阶段 (交付前5个月)

由检查单位对室内主要包括空间尺寸测量、阴阳角测量、天地墙空鼓、裂缝细部检查、细部工序间的质量排查。项目管理部督促施工单位在交付前3个月完成该项细部检查整改工作；销项完成率需大于92%方可进入观感质量查验阶段。精装修房不进行本阶段的验收工作。

n 观感质量查验阶段 (交付前3个月)

主要包括入户门、门窗、栏杆、墙地面、开关面板、户内设备等的质量排查。项目管理部督促施工单位在交付前2个月完成该项细部检查整改工作；销项完成率需大于92%方可进入功能测试查验阶段。

n 功能验收阶段 (交付前2个月)

主要包括强弱电、给排水、防渗漏等系统功能性测试。项目管理部需督促施工单位在集中交付前1个月完成此阶段整改和销项工作。

项目管理部主责督办检查单位的细部检查工作及整改相关工作，客户关系部在过程中对检查单位的检查工作及施工单位的整改工作进行监管及抽检。

l 完成标准：细部检查整改销项完成率达到92%以上，达到预交付条件。

7.2、 管控要求

7.2.1、 每组检查单位成立的检查小组必须有一位是专业技术人员。

7.2.2、 每阶段整改销项率低于92%时，不进入下一阶段细部检查。

7.2.3、 细部检查出现重大风险，客户关系部应及时上报风险，报送至集团营运管理中心对接人、集团工程及酒店管理中心对接人及集团营销管理中心客户关系部交付组。

7.2.4、 细部检查过程需严格按照要求进行把控，需严格遵守《毛坯房质量细部检查标准》及《精装房质量细部检查标准》

7.2.5、 根据细部检查结果，区域项目管理部应按照整改率达到92%目标要求对需更换的部品部件进行备货，并确定交付后正常维修状态下备品备件比例或数量，一并备货。

7.2.6、 集中交付30天后，区域客户关系部协同区域工程管理部依据合同条款出具细部检查工作成果评定报告，根据评定结果决定是否处罚检查单位，出具最终的合同支付金额，由项目客服发起付款流程，经区域客户关系部及相关端口负责人同意后方可支付合同费用。

7.3、 信息管理机制

7.3.1、 信息管理

l 数据记录原则

问题数量应单点计算，不能归类合并统计：应将不同房间、不同墙面、不同专业、不同零部件、不同设备设施系统、不同日期检查发现的问题分别记录为不同问题，同一部位的同类问题应分开记录。可参考《细部检查质量缺陷统计标准》。

l 数据汇总原则

现场记录：细部检查单位必须将所有问题统一按《毛坯房质量细部检查标准》或《精装房质量细部检查标准》要求格式记录，不允许私自用白纸、便签等方式记录。

问题汇总：同一交房分期的所有信息均应按照《细部检查汇总表》格式全部录入在一张汇总表管理，但相同交房分期的精装和毛坯应单独汇总。

问题录入的时效性：原则上必须每日将所有信息全部录入，即使信息录入量大的检查阶段也不得晚于次日日报发出前完成录入。

销项完结定义：按照启动会达成共识的细部检查标准，现场逐一核实整改达标 (现场记录表应有销项核实人姓名、日期) ，记录表和问题汇总的电子表格均作了销项完结更新。

7.3.2、 信息通报原则

l 日报及周报

检查单位负责人每日/每周对检查、整改的进度和数据，在《细部检查日报及周报》对本日、本周检查、整改的进度和数据汇总，结合现场进度在未来一周内有可能对细部检查工作有序开展造成影响的，以及未得到有效改进的共性问题，按照通报模板要求向项目细部检查小组进行通报。

若物业公司全面承接细部检查工作，工作成果每周报集团工程及酒店管理中心、集团营运管理中心、集团营销管理中心客户关系部，发现风险及时预警和升级上报。

若外部细部检查单位全面承接细部检查工作，工作成果由区域客户关系部提交至集团营销管理中心客户关系部，由集团统一每周报集团工程及酒店管理中心、集团营运管理中心、集团营销管理中心客户关系部，发现风险及时预警和升级上报。

l 月报

检查单位应在每个月末，将已在实施细部检查项目的执行情况反馈，通过《细部检查月报》上报至项目细部检查小组，由客户关系部完成汇总梳理后报区域客关负责人，在区域例会上通报并留档保存。

l 风险升级通报

区域客户关系部对细部检查出现的重大风险进行通报，报送集团营运管理中心对接人、集团工程及酒店管理中心对接人、集团营销管理中心客户关系部交付组及集团法务及风险管理部备案。

8、 其他检查标准 ^△

8.1、 毛坯房质量细部检查标准

8.1.1、 说明

l 本套标准适用于各地区项目的毛坯房细部检查；含高层、别墅等业态类型

l 查验标准需根据项目实际情况进行删减，并与项目管理部确认后方可实施。

l 查验时可根据项目实际施工进度进行查验。

l 原则上要求一户一册，并将附图放在第一页。

l 检查时在问题项对应位置表格内填写问题位置及问题数量。

l 对于表中未涵盖的问题项可填写在其他问题记录列中。

l 实测实量时需要在图上标注相应位置序号。

l 问题数量应单点计算，不能归类合并统计：应将不同房间、不同墙面、不同专业、不同零部件、不同设备设施系统、不同日期检查发现的问题分别记录为不同问题。

8.1.2、 实测实量

8.1.3、 毛坯户内观感

8.1.4、 功能查验

8.2、 精装房质量细部检查标准

8.2.1、 说明

l 本套标准适用于各地区项目的精装房细部检查；含高层、别墅等业态类型。

l 查验标准需根据项目实际情况进行删减，并与项目管理部确认后方可实施。

l 查验时可根据项目实际施工进度进行查验。

l 原则上要求一户一册，并将附图放在第一页。

l 检查时在问题项对应位置表格内填写问题位置及问题数量。

l 对于表中未涵盖的问题项可填写在其他问题记录列中。

l 实测实量时需要在图上标注相应位置序号。

l 问题数量应单点计算，不能归类合并统计：应将不同房间、不同墙面、不同专业、不同零部件、不同设备设施系统、不同日期检查发现的问题分别记录为不同问题。

8.2.2、 精装实测实量

8.2.3、 精装观感查验